[공인중개사]민법기초#12

민법 기초이론 12강: 임대차의 종료와 임차인의 3대 권리

임대차 계약 종료 시 발생하는 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권을 체계적으로 정리합니다.

1. 임차인의 비용상환청구권 (민법 제626조)

• [필요비 상환청구권] 임차인이 목적물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대차 종료 전이라도 지출 즉시 상환을 청구할 수 있습니다.
• [유익비 상환청구권] 개량비용으로서 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 임대차 종료 시 청구 가능합니다. 임대인의 선택에 따라 지출금액 또는 증가액을 상환합니다.
• [임의규정] 비용상환청구권은 강행규정이 아니므로, 특약으로 포기할 수 있습니다. (예: 원상복구 특약 시 포기한 것으로 간주)

2. 부속물매수청구권 (민법 제646조)

• 대상: 건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 물건입니다.
• 성질: 형성권이므로 임차인의 일방적 의사표시로 매매가 성립합니다.
• 특징: 강행규정으로 이를 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효입니다. 단, 임차인의 채무불이행(차임 연체 등)으로 해지된 경우에는 청구할 수 없습니다.

3. 지상물매수청구권 (민법 제643조)

• 요건: 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차 기간이 만료하고 건물이 현존해야 합니다.
• 절차: 먼저 계약갱신을 청구하고, 임대인이 이를 거절하면 비로소 지상물 매수를 청구할 수 있습니다.
• 상대방: 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 임대인이나, 대항력을 갖춘 경우 새로운 토지 소유자에게도 청구 가능합니다.

4. 임대차의 종료 사유

• - 기간의 만료: 약정 기간이 끝나면 종료.
• - 해지 통고: 기간 정함이 없는 경우 (임대인 6개월, 임차인 1개월 후 효력 발생).
• - 즉시 해지: 임차인이 2기의 차임을 연체하거나(건물 등), 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우.

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1. 임차인의 비용상환청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 임차인은 임대차 종료 전에는 유익비 상환을 청구할 수 없다.

② 필요비는 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 청구할 수 있다.

③ 임차인은 지출한 필요비에 대하여 지출 즉시 상환을 청구할 수 있다.

④ 유익비상환청구권은 강행규정이므로 포기 약정은 무효이다.

⑤ 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 1년 내에 행사해야 한다.

2. 부속물매수청구권에 관한 판례의 입장으로 틀린 것은?

① 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이어야 한다.

② 부속물이 건물의 구성부분으로 독립성이 없는 경우에는 비용상환청구권의 문제가 된다.

③ 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에도 인정된다.

④ 오로지 임차인의 특수목적을 위해 부속된 물건은 대상이 아니다.

⑤ 강행규정이므로 이를 배제하는 특약은 임차인에게 불리하면 무효이다.

3. 토지 임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 매수청구권의 대상이 되는 건물은 반드시 임대인의 동의를 얻어 신축한 것이어야 한다.

② 임차인이 계약갱신을 청구하지 않더라도 곧바로 매수청구를 할 수 있다.

③ 건물이 객관적으로 경제적 가치가 없더라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.

④ 무허가 건물이나 등기되지 않은 건물은 매수청구권의 대상이 되지 않는다.

⑤ 임대인과 임차인 사이에 건물을 철거하기로 한 약정은 원칙적으로 유효하다.

4. 건물 임대차 종료 시 임차인의 권리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 필요비상환청구권은 지출한 즉시 행사할 수 있다.

② 유익비상환청구권에 대하여 법원은 임대인의 청구에 의해 상환기간을 허여할 수 있다.

③ 부속물매수청구권은 임대차 종료 시가 아닌 지출 즉시 행사해야 한다.

④ 원상복구 약정이 있는 경우 유익비 상환청구는 포기한 것으로 본다.

⑤ 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존해야 청약 가능하다.

5. 임대차의 해지통고에 관한 기간으로 옳은 것은? (부동산 기준)

① 임대인이 해지통고를 하면 임차인은 즉시 나가야 한다.

② 임대인이 해지통고를 하면 6개월이 지나야 해지 효력이 생긴다.

③ 임차인이 해지통고를 하면 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다.

④ 동산 임대차는 누가 통고하든 10일 후 해지된다.

⑤ 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든 나갈 수 없고 2년을 채워야 한다.

6. 임차인의 유치권 행사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 필요비 채권을 근거로 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있다.

② 유익비 채권을 근거로 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있다.

③ 부속물매수청구에 따른 매매대금 채권을 근거로 유치권을 행사할 수 있다.

④ 법원이 유익비 상환기간을 허여한 경우 유치권은 성립하지 않는다.

⑤ 보증금반환청구권은 목적물과 견련성이 없어 유치권이 인정되지 않는다.

7. 임대차 계약의 해지에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 건물 임대차에서 임차인이 1기의 차임을 연체하면 임대인은 해지할 수 있다.

② 무단 전대의 경우 임대인은 별도의 최고 없이 즉시 계약을 해지할 수 있다.

③ 법정갱신이 된 경우 전 임대차와 동일한 기간으로 연장된 것으로 본다.

④ 기간을 약정한 경우에도 당사자 일방은 언제든지 해지 통고를 할 수 있는 것이 원칙이다.

⑤ 파산선고를 받은 임대인은 해지 통고를 할 수 없다.

8. 지상물매수청구권의 행사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 임차인 소유 건물이 임대토지와 제3자 토지 위에 걸쳐 있는 경우 원칙적으로 매수청구가 불가능하다.

② 매수청구의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 임대인이다.

③ 건물의 근저당권이 설정되어 있어도 매수청구권 행사가 가능하다.

④ 임대차 종료 후 임차인이 건물을 철거하기로 한 약정은 임차인에게 유리하므로 유효하다.

⑤ 지상물매수청구권은 형성권이다.

9. 유익비상환청구권과 부속물매수청구권을 비교한 설명으로 옳은 것은?

① 두 권리 모두 강행규정이다.

② 유익비는 독립성이 없는 경우에, 부속물은 독립성이 있는 경우에 문제된다.

③ 두 권리 모두 임대차 종료 전에도 행사할 수 있다.

④ 부속물매수청구권은 임대인의 선택에 따라 금액이 결정된다.

⑤ 유익비상환청구권은 임대인의 동의를 얻은 경우에만 인정된다.

10. 일시사용 임대차(숙박 등)에서 인정되지 않는 권리는?

① 비용상환청구권

② 부속물매수청구권

③ 임대인의 차임청구권

④ 목적물 반환의무

⑤ 임대인의 방해제거의무