[공인중개사]민법기초#9

민법 민희열 교수 기초, 기본이론 9강: 매도인의 담보책임

강의 영상 URL: http://www.youtube.com/watch?v=5BDKJxoS_mQ

1. 매도인의 담보책임의 개요 및 법적 성질

• 담보책임의 의미: 매도인이 물건의 품질을 보증하고 하자가 있을 경우 책임지겠다는 뜻이다. 담보는 짐을 지는 것을 의미한다.
• 담보책임의 근거: 유상계약의 등가성(거래 대금에 상응하는 가치)을 유지하기 위함이다.
• 법적 성질:
  • 법정의 무과실 책임: 매도인에게 과실이 있든 없든 법률 규정에 따라 책임지는 것이다.
  • 채무불이행 책임과의 관계: 만약 매도인에게 과실이 있다면, 담보책임과 채무불이행 책임이 경합하여 둘 다 성립할 수 있다.
  • 계약의 유효성: 담보책임을 물으려면 계약은 유효해야 한다. 계약이 무효일 경우(예: 원시적 불능, 사기 취소 등)는 부당이득 반환 등으로 처리되며 담보책임 문제가 아니다.
• 손해배상의 범위: 원칙적으로 이행이익 배상이다. 이전 불능 당시의 시가를 표준으로 한다.
• 매수인의 잘못 참작: 손해가 발생하거나 확대된 데 매수인의 잘못이 있으면 손해배상액 산정 시 참작해야 한다.
• 임의규정: 담보책임 규정은 임의규정이므로, 담보책임 면제 특약은 유효하다.
  • 단, 매도인이 하자가 있는 것을 알고 고지하지 않은 경우에는 책임이 면제되지 않는다. (사기친 것과 같음)

2. 담보책임의 유형별 매수인의 요건 및 제척기간

• 매수인의 요건 (선/악의):
  • 권리 하자: 선의인지 악의인지만 따진다.
  • 물건의 하자: 담보책임을 물으려면 매수인은 선의이면서 무과실이어야 한다. (요건이 더 엄격함)
• 악의 매수인도 담보책임을 물을 수 있는 경우 (암기사항):
  • 전부 타인 권리 매매에서의 해제권 (전해)
  • 저당권 또는 전세권의 행사 (저당권 행사)
• 제척기간 (책임을 물을 수 있는 기간):
  • 권리 하자: 기본 1년이다.
  • 물건의 하자: 발견이 쉬우므로 6개월(6월)이다.
  • 전저(전부 타인 권리 매매, 저당권 행사): 제척기간이 없다.
• 제척기간의 기산일 (기간 계산 시작일):
  • 선의 매수인: 하자 있는 것을 안 날로부터 1년 또는 6월.
  • 악의 매수인: 계약한 날로부터 1년.

3. 담보책임의 내용 (책임의 내용)

• 기본적 인정 권리: 계약 해제권과 손해배상 청구권.
  • 계약 해제: 목적을 달성할 수 없을 때 가능하다.
• 대금감액 청구권이 인정되는 경우 (일수대금):
  • 일부 타인 권리 매매
  • 수량 부족 / 일부 멸실
• 완전물 급부 청구권: 종류 매매(같은 종류의 다른 물건으로 바꿔 달라는 것)에서 인정된다.

4. 권리 하자의 유형별 상세 내용

(1) 전부 타인 권리 매매 (매매계약은 유효)

• 매수인의 권리:
  • 계약 해제권: 매수인 선의, 악의 불문하고 인정. (전해)
  • 손해배상 청구권: 매수인 선의인 때만 인정. 악의 매수인은 청구하지 못한다.
  • 제척기간: 없음.
• 선의 매도인의 해제권: 매도인이 그 권리가 자기 것이 아닌 것을 모르고 팔았을 때(선의)에는 계약을 해제할 수 있다.
  • 매수인 선의: 손해를 배상하고 계약 해제.
  • 매수인 악의: 손해배상 없이 계약 해제.

(2) 일부 타인 권리 매매

• 매수인의 권리:
  • 대금감액 청구권: 매수인 선의, 악의 불문하고 인정. (깎는 것이 당연하므로)
  • 계약 해제권: 선의 매수인만 인정. 잔존한 부분만으로는 매수하지 아니하였을 경우에 해제 가능.
  • 손해배상 청구권: 선의 매수인만 인정.
• 제척기간: 1년. (선의: 안 날로부터, 악의: 계약한 날로부터)
• 선(善)의 매도인의 해제권: 인정되지 않음.

(3) 수량 부족 또는 일부 멸실 (수량 지정 매매에서만 문제됨)

• 요건: 수량을 지정한 매매(예: 평당 가격을 쳐서 매매한 경우, 아파트 분양 계약 등)여야 한다.
• 매수인의 권리:
  • 대금감액 청구권, 계약 해제권, 손해배상 청구권: 선의 매수인만 인정. (악의 매수인은 인정되지 않음)
• 제척기간: 1년. (선의: 안 날로부터)

(4) 용익적 권리에 의한 제한 (지상권, 전세권 등으로 매수인의 사용·수익 제한)

• 매수인의 요건: 선의 매수인만 인정. (악의 매수인 X)
• 매수인의 권리:
  • 계약 해제: 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 인정.
  • 손해배상 청구: 기타의 경우.
• 제척기간: 1년. (안 날로부터)

(5) 저당권/전세권의 행사(실행, 경매)로 인한 제한

• 최고의 하자: 매수인이 소유권을 잃게 되거나 취득할 수 없게 되는 경우.
• 매수인의 요건: 매수인 선의, 악의 불문하고 인정. (저당권 행사)
• 매수인의 권리:
  • 계약 해제권: 소유권을 잃게 된 경우.
  • 구상권 (상환 청구권): 매수인이 출재(대신 변제)하여 소유권을 보존한 경우.
  • 손해배상 청구권.
• 제척기간: 없음. (전저에는 없음)
• 인수: 매수인이 채무를 인수하여 매수하면 담보책임 문제는 생기지 않는다.

객관식 문제 10제

답변 선택 후 '정답 확인' 버튼을 누르면 정답 여부와 해설이 보입니다.

1. 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?

a. 매도인의 담보책임은 매도인의 과실이 있을 때에만 성립하는 과실책임이다. b. 담보책임이 성립하려면 매매계약이 무효가 아닌 유효한 계약임을 전제로 한다. c. 담보책임은 채무불이행 책임보다 우선적으로 적용되므로, 양자는 경합하지 않는다. d. 담보책임에 관한 민법 규정은 강행규정이므로, 당사자 간 면제 특약은 언제나 무효이다.

 

2. 다음 중 매수인의 선의(善意) 또는 악의(惡意) 여부와 관계없이 담보책임을 물을 수 있는 경우를 모두 고른 것은?

a. 전부 타인 권리 매매의 계약 해제권, 수량 부족의 대금감액 청구권 b. 일부 타인 권리 매매의 대금감액 청구권, 저당권의 행사로 인한 계약 해제권 c. 용익적 권리에 의한 제한에 따른 손해배상 청구권, 저당권의 행사로 인한 계약 해제권 d. 수량 부족의 대금감액 청구권, 저당권의 행사로 인한 구상권

 

3. 전부 타인 권리 매매에서 매도인에게 담보책임을 묻는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

a. 매수인은 선의인 경우에 한하여 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 정답 확인

 

4. 매매 목적물에 설정된 저당권의 실행(경매)으로 인하여 매수인이 소유권을 잃게 된 경우의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?

a. 매수인은 선의, 악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있다. 정답 확인

 

5. 일부 타인 권리 매매에 따른 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?

a. 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다. 정답 확인

 

6. 수량을 지정한 매매에서 목적물의 수량이 부족한 경우(수량 부족)에 관한 담보책임의 설명으로 옳은 것은?

a. 매수인은 선의인 경우에 한하여 대금감액 청구권을 행사할 수 있다. 정답 확인

 

7. 용익적 권리(예: 지상권, 전세권)에 의해 매매 목적물의 사용·수익이 제한되는 경우 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?

a. 매수인이 그 사실을 알았을 때(악의)에는 담보책임을 물을 수 없다. 정답 확인

 

8. 매도인의 담보책임에 관한 일반적인 내용 중 틀린 것은?

a. 매도인이 하자가 있는 것을 알고도 매수인에게 고지하지 않은 경우, 담보책임 면제 특약은 효력이 없다. 정답 확인

 

9. 물건의 하자에 대한 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?

a. 매수인이 악의인 경우에도 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제할 수 있다. 정답 확인

 

10. 매수인의 담보책임에 따른 권리 행사 기간(제척기간)이 없는 경우는?

a. 일부 타인 권리 매매에 따른 대금감액 청구권 정답 확인